שכירות-פינוי

דירה להשכיר. מה קורה כשהבעלים לא ממש טובים בעיני השוכרים?

לשירלי וחן זוג נשוי שתי דירות, האחת, בגן יבנה והשניה בראשון לציון.

שירלי וחן מתגוררים עם שני ילדים בדירה בראשון לציון ואת הדירה בגן יבנה החליטו להשכיר. קצת "הכנסה פאסיבית" פטורה ממס, קצת עזרה בתזרים המזומנים בבית, ואולי, אולי מקור לממן את נסיעת בת המצווה של ליהי ביתם, בשנה הבאה.

הזוג פנה למתווך באזור, והמתווך מצא לשירלי וחן משפחה בת 5 נפשות, דוד לאה ושלושת ילדיהם.

בזריזות רבה, חתמו הצדדים על הסכם שכירות במשרדו של המתווך (הסכם סטנדרטי שיש למתווך עשרות עותקים ממנו) והשוכרים העבירו לידי שירלי וחן 12 שיקים לכל חודש שכירות.

החיים היו יפים וההכנסה הנוספת – תענוג צרוף.

שלושה השיקים הראשונים נפרעו בזמן, כשהגיע פרעון השיק הרביעי, התקשר דוד לשירלי: "שירלי הנני מבקש בכל לשון של בקשה שתדחי את מועד הפקדתו של השיק במספר ימים".

שירלי מיד נעתרה לבקשתו של דוד וביקשה: "רק תודיע לי מי אוכל להפקיד את השיק לחשבון".

משלא הודיע דוד לשירלי לאחר שעברו למעלה מ- 10 ימים, התקשרה שירלי לדוד ומסרה כי היא מתכוונת להפקיד את השיק לחשבון.

דוד הצהיר כי אין לו כסף בחשבון ובאם תפקיד שירלי את השיק הוא יחזור ועל כן עליה להמתין עוד מספר ימים.

שירלי וחן לא אהבו את התנהלותם של דוד ולאה, וצפו כי עתיד להם בעיות.

יתרה מכך, שירלי וחן נזכרו כי כלל לא קיבלו לידם שיק בטחון או שטר חוב, שיקים למועצה מקומית ולחברת חשמל.

כעבור חודש כאשר הגיע מועד התשלום הנוסף, הפקידה שירלי את השיק בגין דמי השכירות. כצפוי, השיק חזר בציון הוראת מוגבל.

חשבונם של דוד ולאה הפך מוגבל וכעת אין לשירלי וחן אפשרות לגבות את דמי השכירות.

סיפור עצוב, שכמותו אנו שומעים יותר מדי פעמים.

שירלי וחן פנו למשרדנו נואשים מאוד, הנכס שלהם מופקד בידי משפחה שלא משלמת דמי שכירות, וגרוע יותר, השוכרים צברו חובות למועצה המקומית וחברת החשמל.

חובות אלו צוברים ריביות מצד אחד ומצד שני אין בידי שירלי וחן כל שטר חוב או ערבות אחרת שיוכלו לפעול כנגד הערבים.

מה עושים?

שוכר שאינו משלם את שכר הדירה ומסרב לפנות את הנכס שהועמד לרשותו מהווה את אחת הבעיות המורכבות ביותר עבור משכיר הדירה.

ישנן מספר אפשרויות על מנת לחייב שוכר סורר לשלם את חובו למשכיר ולפנות את הנכס, למשל – תלונה במשטרה.

אולם הדרך המשפטית הינה הערובה המוצלחת ביותר למימוש רצונות אלו ולמניעת הגעה למצבים אלו.

כל אזרח הגון ושומר חוק יואמר כי דרך המלך המתבקשת והטבעית ביותר היא כמובן להגיש תביעת פינוי נגד השוכר בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל.

לרוב זו גם הדרך הפחות מהירה לטפל בעניין. פשוט הליכים משפטיים אצלנו לוקחים זמן, הרבה זמן, ופינוי מחייב מיידיות.

מיידיות ובית משפט לא הולכים ביחד אפילו גם אם מדובר במקרה של שחור ולבן. לאחר שתסיימו את הליכי בית המשפט ותקבלו צו פינוי תצטרכו לממש את הצו באמצעות רשויות האכיפה ושוב – זה יקח זמן.

ועוד דבר קטן. ההוצאות המשפטיות שהליכים אלה יעלו הינם גבוהות מאוד.

לשירלי וחן לא הייתה בררה אחרת אלה לפנות לבית המשפט בתביעת פינוי שלאחר חודשים על גבי חודשים נסתיימה בדירה אחת במצב הרוס ודורש שיפוץ יקר ואובדן של הכנסות חשובות, שלא לדבר על לילות ארוכים של דאגות.

סוף מעשה במחשבה תחילה:

השוט היעיל ביותר כנגד שוכר הוא הערבות הבנקאית.

אם נתן שוכר למשכיר ערבות בנקאית על סכום משמעותי, כבטוחה לקיום התחייבויותיו בהסכם השכירות, יוכל המשכיר לחלט את הערבות במקרה של סירוב השוכר להתפנות מהמושכר.

נכון שהערבות עצמה או מימושה אינם גוררים בהכרח את ביצוע הפינוי הלכה למעשה אבל כשקיים שוט בדמות ערבות בנקאית משמעותית קטנים עד מאוד הסיכויים ששוכר יסרב להתפנות ובכלל, קטנים הסיכויים ששוכר יגיע מלכתחילה לעימות חזיתי מול המשכיר.

לכן, כדאי למשכיר לא פעם לוותר על שוכרים כולל כאלה שמוכנים לכאורה לשלם דמי שכירות נאים אך לא מוכנים לתת ערבות בנקאית ומומלץ להמתין לשוכר אחר, אפילו אם בינתיים הנכס עומד ריק. זהו שיקול שכל משכיר צריך לשקול לעצמו וזה לא קל, כי לא קל לקבל ערבות כזו מכל שוכר.

במיוחד קשה לקבל ערבות שכזו משוכרים שמתכננים לכם הרפתקה מעניינת.

כל יתר הבטוחות שמשכיר יכול לקבל משוכר אינן מגיעות לקרסולי הערבות הבנקאית. הייתי אומרת שערבות בנקאית היא הפתרון האופטימלי מול שוכר בעייתי.

אם בכל זאת נאלצים להסתפק בפחות הרי שראוי לקבל בנוסף לשטר בטחון רגיל גם לפחות שני ערבים טובים.

מהם ערבים טובים?

ערבים שמוסרים חשבון בנק, המלצות מבנק, מציגים משכורת קבועה, נכס בבעלותם וכו' וכו'.

לסיכום נקודה זו: בטוחה טובה וערבים טובים יכולים להקטין משמעותית את הסיכוי להימצא מלכתחילה בסיטואציה של שוכר סרבן פינוי.

ועוד דבר. חוזה טוב שווה את משקלו בזהב. אל תספקו בהסכם שבלונה שלא חוזה את הצרות העתידיות ומספק להם תרופה מתאימה.

סעיפי דין עצמי בחוזה השכירות

אני ממליצה למשכיר לכלול בחוזה סעיפים שמאפשרים מראש במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד השוכר פעולות חשובות כגון החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים, טלפון, הוצאת מטלטלין של השוכר ואיחסונם על חשבונו מחוץ לדירה וכד'.

סעיפים מרתיעים אלה אינם תמיד קלים ליישום. אם זאת, שימוש נכון בהם עשוי לסייע לפנות שוכר סרבן או לפחות להקטין את הנזק עד לקבלת צו פינוי מבית משפט.

לסיכום.

הפיכת נכס הנדל"ן שלכם לתזרים מזומנים ללא טרדות דורש מכם להקפיד על שלושת הנקודות הבאות:

לחתום על הסכם שכירות אצל עורך דין.

לדרוש ערבות בנקאית או שני ערבים נוספים.

להוסיף סעיפי דין עצמי בסכם השכירות.

© 2007 משרד עורכת דין אורנה כלב.

*** הערה כללית – אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי והמאמר אינו תחליף לעצה משפטית מלאה המבוססת על ידי עורך דין.  ***